(허혁재 지음, 북스톤, 2023)
5장 지하철 공화국(feat. 사교육 공화국)
교통, 자연환경, 커뮤니티(학군)
- 집값에 큰 영향을 미친다
기승전 '지하철'
서울은 이제는 핵심 오피스 권역과 가까운 지하철역인지가 중요해져요. 그래서 지하철 노선이 중요하고, 여기서 차별성이 생기게 됩니다.
신도시일수록 무조건 역앞으로
서울을 벗어날수록 교통의 중요성은 더 커진다. 지하철역, GTX역 바로 앞에 있는 아파트 단지만 봐라.
출퇴근이 편하고 초등학교가 가까운 곳
초등학교가 블록 내에 있고, 핵심 오피스 권역(직장) 접근성이 뛰어난 역세권 아파트라는 교집합을 완성하면 좋다.
네이버 부동산(개발 탭)이나 미래철도DB 등과 친해져서 원할 때 언제라도 최신 정보를 습득하는 습관을 들이는 게 좋아요.
6장 상가 공화국
입지와 입주시기
입지에 별 차이가 없어도 상가가 언제 입주하느냐에 따라 임대를 바로 맞출 수 있는지 장기 공실로 고생하는지가 결정된다.
아파트 입주 시기에 맞춰 일찍 입주하는 상가는 임대가 빨리 잘 나가고 프리미엄도 붙을 수 있다.
레버리지 리스크, 공실 리스크, 임대료 하락 리스크
다음 두 가지 질문에 긍정적 답을 얻을 수 있을 때 수익형 부동산에 투자한다. 현 임차인이 나가도 다른 임차인이 바로 들어올 수 있는가(공실 리스크)? 후속 임차인에게 같은 임대료를 받을 수 있는가(임대료 하락 리스크)?
임차 의향 =/ 임대 예정 =/ 임대확정
임차 의향(서)은 임대 확정도, 임대 보장도 아니라는 점을 명심할 것
창업 수요와 상기 수요
기대수명이 길어져 창업 수요가 계속된다고 해서 상가 시장의 전망이 밝은 건 아니다.
7장 사기 공화국
사기 vs. 투기 vs. 투자
남이 피해를 보더라도 나의 이익이 커진다면 '사기'다
남이 피해를 보더라도 나는 이익을 얻겠다고 생각하면 '투기'가 될 수 있다.
빌라왕과 무자본 갭투자
빌라는 전세가율이 높아 앞으로도 '빌라왕 전세 사기'와 유사한 사기가 반복해 일어날 수 있다.
토지 DNA 확인은 토지이용계획확인원으로
'디스코'나 '밸류맵' 같은 앱에서 거래내역을 바로 확인할 수 있고, '토지이음' 사이트에 들어가면 토지이용계획확인원이 뭔지도 모르는 분들이 꽤 많아요.
8장 카페 공화국
중소형 판매점 vs. 체험형 대형 매장
글로벌 브랜드일수록 매장의 개수나 접근성이 아닌 '체험형 대형 매장'에 집중하기 시작했다.
대로변 빌딩에 집착하지 말고, 견고한 이면상권 내 중소형빌딩에 관심을 가져야 한다.
광역상권, 지역상권, 근린상권
광역상권: 명동, 인사동, 홍대, 강남, 가로수길, 을지로, 한남동, 성수동
지역상권: 노원, 왕십리, 건대, 잠실, 교대역, 사당, 여의도, 영등포, 판교 상권 등
근린상권: 접근성 좋은 동네 상권
예술가와 셰프, 지하철역의 교집합
젊은 예술가와 셰프들이 모이기 시작하는 지하철역 가까운 상권이 뜬다.
을지로, 성수동, 용리단길
역세권+오피스 상권+ 상권만의 매력
뜨는 상권의 상가 투자 포인트
상권이 확장되다가 빌라나 다세대주택 때문에 더 이상 뻗어나가지 못하는 바로 그곳에 있는 반지하 다세대에 투자의 기회가 있다.
카페를 보면 상권이 보인다
모르는 상권, 처음 가는 상권의 메인스트리트를 찾을 때는 카페의 밀집도를 참조하면 좋다.
9장 로망 공화국
활성화 어려운 전원주택단지
주택연금은 주택가격이 높을 때, 부부 중 연소자의 생일이 얼마 남지 않았다면 생일이 지난 후에 가입해야 다달이 받는 연금액이 올라간다.
정 살아보고 싶다면 먼저 전세로 2년만 먼저 살아보고 결정해도 늦지 않다.
입주율 너무 낮은 지역주택조합아파트
지역주택조합아파트는 '그림의 떡'이 되든가, '싼 게 비지떡'이 될 수 있다.
분양형 호텔은 관리도 알아서, 수익도 꼬박꼬박?
일정 기간 약정수익을 확정해주는 분양형 호텔은 정작 약정수익이 지켜지지 않는 경우가 많다.
약정수익이 지켜진다 해도? 약정기간 후에는 수익 감소, 자산가치하락으로 이어진다.
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