(허혁재 지음, 북스톤, 2023)
1장 아파트 공화국
쾌적성, 가성비, 환금성, 그리고 편의성
- 아파트를 포함한 모든 주택은 단순히 신축이냐 구축이냐보다는 어디에 위치해 있는지에 초점을 맞춰야 해요. 시간이 지나면 신축도 구축이 되지만, 위치는 변하지 않으니까요.
인구가 줄어도 아파트값이 떨어지지 않는 이유
- 대졸자 비율이 낮았을 때는 대학 나왔다는 타이틀만으로도 만족할 수 있었겠지만 이제는 어느 대학, 무슨 과인지가 더 중요해요. ... 집도 비슷해요. 집 자체가 부족했을 때는 '내 집이 있다'가 중요했다면, 집이 많아지고 집의 희소성이 줄어들수록 '어디에 있는 어떤 집이냐'가 점점 중요해져요. 각자 원하는 집은 모두 다르겠지만, 마치 대학처럼 어디가 좋은지 알기에 그곳에 수요가 몰리게 되고, 그래서 가격이 올라갈 것이라고 봐요.
쾌적성과 거주 안정성의 균형 찾기
- 집값이라는 게 항상 오르는 것도 아니고 계속 떨어지기만 하는 것도 아니니 매매 타이밍은 당연히 잘 잡아야죠. 언제 발생할지 모르는 외부 충격에 버틸 수 있도록 무리한 대출은 받지 않는 게 좋고요.
중소형과 중대형, 투자 기회는 어디에?
- 1인가구와 2인가구가 증가하고 있다 해도 소득수준이 높아지면서 1인당 사용면적도 점점 넓어지기에 장기적으로는 25평형 아파트보다 33평형에 대한 수요가 더 증가할 수 있어요.
전용률, 평당분양가격 제대로 읽기
- 계약면적 = 공급면적(분양면적) + 기타공용면적
(지하주차장, 관리사무소, 노인정 등) = 오피스텔 분양면적
- 공급면적(분양면적) = 전용면적 + 주거공용면적
(계단, 복도, 엘리베이터 등) = 아파트 분양면적
=> 전용면적 평당가격으로 비교하기
- 전용률 = 전용면적÷공급면적(분양면적)
2장 서울 공화국
집값 때문이 아니라 집이 부족해 서울을 떠난다
많은 사람이 서울로 모이는 이유는 서울에 좋은 일자리가 많고, 인프라가 잘 갖춰져 있고, 다양한 사람들을 만나면서 더 많은 기회를 접할수 있기 때문이라고 생각해요.
환경적 가치를 이미 상실한 개발제한구역
(그린벨트)에 서울 접근성이 뛰어난 친환경 도시를 지어야 한다.
신도시 아파트 최고의 청약 전략
주요 오피스 밀집 권역(도심, 강남, 여의도) 접근성에 따라 신도시의 가격도 점차 차별화된다. 강남 접근성이 뛰어난 분당 vs. 도심 및 여의도 접근성이 떨어지는 일산
신도시 분양은 1차 하는 곳이 일반적으로 입지도 가장 좋고 분양가격도 낮아요.
신도시와 재택근무가 서울 쏠림 현상을 해소할까?
직주분리 시대에는 신도시 조성으로 서울 집값 상응을 억제할 수 있었다. 지금은 직주근접이 중요해서 신도시 조성만으로 서울 집값을 안정시키기는 어렵다.
향후 성장할 산업을 생각하면 주요 일자리의 서울 쏠림은 더 심화될 것이다.
3장 정책 공화국
부동산 정책은 느리게 작동한다
시차적 특성을 이해했다면 상승 초기에 내놓는 안정화 정책, 하락 초기에 내놓는 활성화 정책에 대한 믿음보다는 '시장 흐름의 지속'을 신뢰하는 게 좋다.
정책이 집값에 큰 영향을 미치는 건 맞아요. 하지만 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것은 정책이 아니에요. 시장에 돈이 얼마나 풀려 있나(광의통화(M2)), 그 중 부동산 시장에 유입될 수 있는 돈이 얼마나 많나(주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)), 금리 동향은 어떤가, 지역별 수급 상황은 어떤가 등이 더 중요하죠. 물론 이런 걸 잘 계획하고 결정해야 하는 것이 정책이긴 하지만요. 이 모든 것들에 정부 정책이 더해져 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치면서 부동산 시장은 생물처럼 움직이게 되죠.
분양가상한제와 시장 양분
민간택지 분양가상한제는 가격 안정 효과보다는 사업성 감소에 따른 공급 물량 감소로 이어져, 상승기에 가격을 더 올릴 수 있다.
분양가상한제는 로또 분양의 '청약시장'과 가격상승이 지속되는 '기존주택시장'으로 주택 시장을 양분한다.
시장 방향성이 바뀌면 누적된 정책 영향력이 커져 급등과 급락을 반복하게 된다.
재건축초과이익환수제와 재건축 위축
공급을 줄이는 만큼 시장 안정화 정책이라 보기는 어렵다.
종합부동산세와 균형발전
투자성 높은 재건축아파트? 변동성이 큰 재건축아파트
재건축 아파트는 투자성이 좋은 아파트가 아니라 가격 변동성이 큰 아파트다. 아파트 가격 상승기에 일반아파트보다 더 많이 오르고, 하락기에는 더 많이 떨어지거든요.
4장 전망 공화국
경제성장률과 주택가격
집값과 경제성장률은 상관관계가 낮다
통화량과 주택가격
모든 집값이 통화량 증가분만큼 오르는 것은 아니다. 사람들의 주거 수요가 몰리는 곳을 찾아야 한다
수요•공급의 균형점
부동산 시황을 읽을 때 중요하게 봐야 하는 3가지: 현금 유동성(M2), 수요/공급(의 변화), 외부 충격 (경제 전반의 흐름)
'벌집순환모형'으로 현 시장이 어느 국면에 속해 있는지 알면 향후 시장이 어떻게 전개될지 예상할 수 있다.
국내 위기 vs. 국제 위기
세계적 차원의 충격은 국내 이슈로 발생한 충격보다 회복하는 데 더 오래 걸린다.
거래량과 주택가격
거래량이 증가한다고 반드시 가격이 오르는 것은 아니다. 하락장에서는 거래량이 회복돼도 가격 하락이 더 이어질 수 있다.
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