월급쟁이가 재개발 투자로 무조건 부자 되는 법
(남무98 지음, 원앤원 북스, 2022)
1부 안정적으로 자산을 증식시키는 법
재개발 투자는 투자 결정 기준이 심플하고 안전마진이 예측 가능하며 특정 단계 이후부턴 안정적이다. 또한 경쟁자가 적고 레버리지를 극대화시킬 수 있으며 다양한 세금에서 이점이 많고 다양한 매물 유형이 존재한다. 장점이 매우 많다고 할 수 있을 것이다.
2부 재개발 투자 기준 3대장 파헤치기
부동산 투자에 있어 가장 중요한 기준 3대장이 있다. 입지, 상품, 그리고 타이밍이다.
앞으로 좋아질 입지를 찾는 게 중요한데, 일자리와 연결된 노선을 노려야 하고 대규모 신규 단지가 들어설 곳을 찾아야 한다. 또한 비선호 시설 이전 예정 지역을 선호할 필요가 있고 플러스 알파로 자연환경 또는 인공환경 요소가 더해지면 좋다.
미운 오리 새끼로 취급받지만 편견만 걷어내면 다가구주택이야말로 좋은 투자 대상이 될 수 있다. 다가구주택은 투자금이 많이 들고 감정평가가 잘 나오지 않으며 다세대주택보다 위험하고 관리가 어렵다는 편견이 있다.
편견으로 가득 찬 다가구주택은 1+1 입주권을 노리고 토지 34~40평과 건평 45평 이상을 공략하며 LH 전세를 적극적으로 활용하고 셀프 수리로 투자금을 아껴 충분히 매력적인 대상으로 변모시킬 수 있다.
재개발 투자 최적의 타이밍은 '선두 재개발 일반분양 성공' 시점이다.
일반분양가가 상승하는 시점이 두 번째 투자 기회고, 일반분양이 계속되고 분양 경쟁률이 올라가는 시점이 세 번째 투자 기회다.
3부 돈 버는 재개발 투자 인사이트
투자 결정 기준은 "돈이 되는가?"로 심플해야 한다
사업성을 나타내는 지표는 '비례율'로, 총수입에서 총비용을 뺀 값을 종전자산으로 나눈 값이다. 자산을 출자 투자해 수익을 얼마나 올렸는지 성과를 나타내는 지표다.
수익성을 나타내는 지표는 '수익률'로, 미래예측시세에서 총 매입가를 뺀 값을 투자금액으로 나눈 값이다.
4부 이렇게 하면 미래의 대장 아파트가 보입니다.
재개발 투자 진행 절차를 들여다보자면 대상 지역 선정, 구역 선정, 매물 탐색, 감정평가 예측, 수익성 분석, 매수의 순서다
일반 분양이 점점 성공하면서 분양 경쟁률이 올라갈 때 초기 재개발 테마를 가지고 있는 노후 빌라에 투자하는 것도 유효하다.
재개발에 투자할 때 비과세 혜택 외에는 절세할 수 있는 방법이 거의 없어진 지금, 부부 간 증여가 거의 유일한 절세 수단이라고 할 수 있다.
증여취득세는 토지의 공시지가로 납부하고 증여세를 아파트의 가치로 인정받아 취득원가를 높여 양도세를 절세할 수 있다. 투자 관점에서 증여 최적의 시점은 동호수 추첨 직후 거래 사례가 쌓이기 전이다.
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