(이병훈 지음, 바른북스, 2021)
부동산 투자 대상
- 주거용 부동산
- 비주거용 부동산
부동산 내재가치 추정
- 거래가격
- 매도 희망가격
매도를 원하는 소유자의 희망가격도 실제 거래가격처럼 내재가치와 차이가 있을 수 있다.
- 감정금액
감정금액은 항상 시세와 동일하지는 않다. 또한 감정금액은 부동산의 내재적 가치와 일치하지 않을 수 있다. 하지만 감정금액을 평가하는 주체가 전문적인 감정기관임을 감안하면 부동산의 내재가치 추정을 위한 조사 자료로 활용해야 할 정보다.
- 임대수익률
부동산을 임대하고 취하는 수익의 비율
임대수익률은 기준금리와 비교된다.
- 미래가치
미래 시점에 평가되는 자산의 가치이다.
- 부동산 가치 추정
투자의 본질은 원금의 안정성을 유지하면서 충분한 수익을 얻는 것이다.
부동산 시장의 특성
- 부동산 공급은 비탄력적이다
- 건축물은 노후화하여 결국 멸실한다
- 부동산 시장도 주기적으로 순환한다
투자원칙 123
- 원금손실 가능성을 최소화한다
대체할 수 없는 입지, 탁월한 교통, 우수한 학군, 담배권 등 대체할 수 없는 요소가 있는 부동산에 투자하면 원금손실의 가능성을 낮출 수 있다.
- 기회비용을 고려한 의사결정을 한다
- 적정하게 레버리지를 활용한다
* 워런 버핏은 '투자원칙을 지키지 않는 것은 유효 기간이 지난 치즈를 먹는 것과 같다."라고 말했다. 시장이 활황기 때는 문제가 없을 수도 있지만, 침체기에는 원칙을 지킨 투자자가 상대적으로 안전한 것을 비유적으로 표현한 것이다.
취득-보유-처분
- 장기보유
• 미래가치가 높은 부동산에 투자하는 가장 훌륭한 방법은 해당 부동산의 내재가치보다 거래가격이 낮아져 저평가된 구간에서 취득하고 장기간 보유하는 것이다.
• 미래가치가 높은 부동산을 가치보다 조금 높게 매수한 부동산 투자자들은 자산의 가치를 신뢰하고 장기보유하는 것이 현명한 선택이다.
- 저가매수 - 고가매도
- 저가매수 - 적정가 매도
부동산 가치투자 방법
- 경매의 무작위성 극복
적정가의 65퍼센트 수준에서 자산을 취득하려고 노력한다.
- 난이도와 수익률이 높은 경매
지식과 경험을 바탕으로 창의성을 발휘하는 부동산 사업화를 통해 부동산을 가장 효율적으로 활용할 수 있는 입찰자가 된다면 다른 입찰자들과 다르게 높은 수익을 예상할 수 있다.
- 개발을 통한 임대소득과 사업소득
부동산 개발은 거창한 것이 아니다. 경매로 임야를 취득하여 토목공사 후 대지로 분할하고 분양하면 그것이 곧 부동산 개발이다. 노후 주택을 철거하고 다가구 주택을 신축하여 임대수익을 창출하는 방법도 개발이 될 수 있다. 맹지에 도로를 개설하여 건축 가능한 토지로 변경시켜 가치를 향상시킬 수도 있다. 상업지나 준주거지에 위치한 노후 상가를 철거하고 고층 오피스텔을 건축하고 분양할 수도 있다.
- 사업의 장기화로 저평가된 조합 사업 투자
입지가 탁월하지만 일시적인 문제로 사업이 중단되거나 연기되고 있는 저평가된 조합 입주권을 조사를 통해 매수하는 것은 훌륭한 투자 방법이다.
- 추진 속도가 빠른 조합 사업 투자
• 기회비용을 고려하여 사업 단계가 빠르게 진행되기 직전에 매수하고, 사업 추진 속도가 느려지기 전에 매도
• 사업 기간이 연장되지 않고 3년 이내로 모든 사업 단계가 진행되는 조합은 장기 보유
- 다수가 관심 없는 지역주택조합 사업 투자
분양가상한제와 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 지역주택 조합 사업형태로 추진하지만 실질적으로는 일반분양과 동일한 경우도 있어 조사를 통해 초과수익 기회를 발견할 수도 있다.
- 당첨 확률이 높은 청약
특별공급 자격이 있다면 청약 제도를 적극 활용하여 목적지에 좀 더 빨리 도착할 수 있을 것이다
- 무혈입성이 가능한 미분양
시행사가 다른 사업지에 인력과 자금을 집중하기 위해 일찍 분양을 종료하고자 할인분양 하는 경우 저위험-저가매수의 잠재적 기회가 있어 관심 있게 지켜볼 필요가 있다.
- 위험과 수익을 나누는 공동투자
여러 가지 사유로 분쟁의 소지가 있다
- 임대수익이 높은 상업용 부동산
상업용 부동산 투자를 위해 중점적으로 고려해야 할 사항은 유동인구, 거주밀집도, 공급량이 있다.
- 소외된 자산에 투자(역발상 투자 전략)
자산의 거래가격과 가치의 괴리를 이용하는 것
무모한 투기 방법
- 공황 구매
거래가격의 급격한 상승과 물량 소진에 대한 시장 참여자들의 조급함이 반영되어 부동산의 내재가치와 관계없이 부동산이 고평가되어도 매수하는 매도자 우위 시장에서 발생한다.
- 승자의 저주
시장 참여자들의 군중심리를 경계하고 독립적인 사고를 유지해야 한다.
- 고분양가 청약
- 미래가치가 낮은 부동산 취득
- 수요부족지구 개발과 분양
- 수익률이 낮은 상업용 부동산 취득
- 조합 해산 구역 부동산 취득
부동산 투자에 실패하는 원인
- 가치에 대한 무지
과거부터 현재까지 가치가 높은 부동산들은 시세가 계속 오르면서 임대수익률이 낮아졌지만, 미래가치가 없는 부동산들은 시세가 오르지 않아도 임대수익은 조금 상승하면서 상대적으로 임대수익률이 높아지는 현상이 있다.
- 하방경직성에 대한 무지
하방경직성: 자산의 가격이 잘 내려가지 않는 특징
장기간 보합하는 시장 거래격에 익숙해져 결정적으로 시세가 상승하는 시기까지 부동산을 보유하지 못하는 경우가 많다.
- 군중심리 감염
- 최적의 매매 시점 추정
시점 선택이란 자산의 거래가격 변화를 예측하여 거래를 결정하는 거래 방법이다.
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