직장인을 위한 부동산 가치투자 -1/2

(이병훈 지음, 바른북스, 2021)
 

서문

- 투자 과정에서는 즉흥적인 반응은 최대한 절제하고 복합적 사고를 통한 의사결정을 내리는 훈련이 필요하다. 의사결정 과정에서는 집단적 사고와 분리된 독립적 사고가 필요한 것이다.

부동산 가치투자

- 가장 효율적인 투자는 안전마진을 충분히 확보하고 있으면서도 미래 가치가 높은 자산에 장기투자하는 것이다.
- 부동산을 활용한 사업은 임대수익률이 아니라 운영수익을 기준으로 자본투입을 결정하는 투자다.
- 학습과 지적 노력이 없는 상태에서 자본을 투입하는 행위는 투자가 아니라 투기다. 투자와 투기는 자본을 투입하는 행위는 동일하지만, 의사결정을 위한 지적 노력과 조사가 있었는지 여부에 따라 구분할 수 있다.
- 미래가치가 아주 높으면서 안전한 차이까지 확보된 부동산은 장기보유해야 한다.
- 부동산 시장도 불완전하고 완전히 효율적이지 않은 시장이다. 따라서 부동산 시장에서도 조사를 통해 저평가된 부동산에 투자하면 원금손실의 위험은 낮추면서 적정한 수준의 수익을 꾸준히 성취할 수 있다.

시장 참여자들의 심리

- 과잉 해석과 평균회귀 가정
• 부동산 시장 참여자들은 다수가 관심을 가진 자산의  가치를 과대 평가하고 다수가 관심이 없는 자산의 가치 평가에는 관심이 없다.
• 단기적으로는 이러한 과잉 해석으로 거래가격과 내재가치의 괴리가 확대되지만, 장기적으로 괴리는 해소된다.
- 군중심리=모방심리
• 시장 참여자들은 다른 참여자들의 집단사고를 모방하면서 집단사고가 전염된다.
- 정박효과=기준점 효과
• 시장 참여자 자신의 취득가를 기준으로 부동산의 내재가치를 주관적으로 판단
• 정박효과는 부동산의 하방격직성과 합쳐서 장기간 부동산을 보유하던 시장 참여자가 그동안의 거래가격과 부동산 내재가치의 괴리를 해소하는 짧은 기간을 버티지 못하고 자신의 매매가격과 대비하여 조금만 상승해도 매도하게 유도
- 장기적인 투자
• 부동산에 장기투자하게 강제하는 세금제도와 거래환경이 높은 투자수익을 달성할 확률적 가능성도 높여주는 것이다.
- 대도시권 거주 선호
• 직장거주지 근접 선호
- 대중매체와 SNS
• 현명한 의사결정을 위해서는 투자자 자신이 직접 조사를 통해 정보를 수집하고 분석하는 과정이 필요하다. 단순히 대중매체에서 전달하는 편향적 소음을 정보로 착각하면 부동산 투자자도 군중심리에 빠질 위험이 있다.
- 하방경직성과 추세적 사고
• 하방경직성이란 자산의 시장 거래가격이 수요와 공급의 법칙을 적용하면 내려가야 하지만 거래가격이 장기간 동안 내려가지 않고 보합하는 현상이다.
• 부동산거래가격의 하방경직성은 시장 참여자들의 추세적 사고와 관계가 깊다. 시장 참여자들의 최근 기억으로 인해 지나치게 장기간 동안 부동산에 비관적 시선을 유지하기 때문에 부동산의 내재가치와 관계없이 장기간 동안 거래가 거의 없는 것이다. 그러다 어떤 계기나 시점으로 시장 참여자들의 군중심리가 발동되어 낙관적으로 부동산의 가치를 높게 평가하면 거래가격도 짧은 기간 동안 급격히 상승하는 것이다.
- 절세-비과세 선호

부동산 가치투자를 위한 이해

- 감정 개입은 시장의 진동과 주기를 만든다
• 부동산 가치투자자들은 시장 참여자들의 심리 변화를 이용
• 비관론자에게 부동산을 사서 낙관론자에게 매도
• 경매-급매-미분양 등을 통해 저평가된 부동산을 적정한 시기에 매수하고 많은 신규 시장 참여자들이 들어오면 그들에게 부동산을 매도
- 부동산 시장은 장기간 버블을 형성하기도 한다
• 시장 참여자들의 집단적 감정 이입과 전달은 높은 전염성이 있고 자산의 시장 거래가격과 내재가치와의 간격을 심화시키는 요인이다.
- 경기 순환은 부동산 시장에 영향을 준다
• 투자원칙을 지켜야 위험을 회피할 수 있다.
그래서 필자는 나만의 철저학 투자원칙을 지키고자 노력하고 있다. 경매-급매-개발-조합-미분양 활용 등과 같은 투자 방법 통해 충분한 안전마진을 확보한 부동산에만 투자하는 것을 지키고자 하는 것이다.
- 시장 참여자들은 수익의 기쁨보다 손실의 아픔을 크게 느낀다.
• 대중이 인지하는 위기는 투자자에게 기회일 수 있다. 자산을 저평가된 가격으로 취득 가능한 기회는 대중의 지나친 비관과 과잉반응 때문에 생긴다.

거래가격과 내재가치 사이의 괴리

• 자산가격의 변화는 시장 참여자들의 심리를 반영한다.
• 똘똘한 한채 선호
: 세금에 관한 정책 변경은 투자 수요를 이동시킨다. 다주택자 중과세 정책은 고급주택-대형평수-수도권 집중화 현상을 만든다. 이러한 정책의 영향으로 실제 가치보다 과도하게 시장 거래가격이 형성되거나 특정지역의 부동산이 소외되는 시기도 있다.
저평가와 수익창출
• 미래가치형 부동산 가치투자는 투자 자산의 지속적인 내재가치 상승으로 수익을 창출하는 부동산을 최대한 빠르게 취득하고 장기간 임대수익과 운영수익을 배당삼아 장기간 투자한다.
안전마진형 부동산 가치투자자는 자산의 내재된 가치보다 저가에 자산을 취득하고 내재가치보다 고평가된 거래가격으로 매도하는 투자 방법을 선택한다. 미래가치형 부동산 가치투자자와 안전마진형 부동산 가치투자자 모두 레버리지를 활용하여 자기자본 투입은 최소로 줄이면서 수익률은 최대화한다.