누가 먼저 아파트를 탈출하는가에 따라 미래 경제계급이 결정된다
(정일교 지음, 책들의 정원, 2022)
※ 지금이 투자 적기
• 수익형 부동산의 시작과 끝은 세금
- 거주도 하면서 여러 세대에서 월세를 받을 수 있는 단독주택인 다가구주택, 상가주택, 다중주택이 세금 폭탄도 피하고 다주택자가 누리는 것을 동일하게 누릴 수 있다
• 아파트 시세는 전혀 중요하지 않다
- 내 아파트가 오르면 다른 지역의 아파트도 똑같이 오르기 때문에 물가상승률과 인플레이션에 비해 기본 자산의 가치 보존밖에 안되는 것이다.
• 매매 차익형 투자 vs 임대 수익형 투자
- 근로 소득에는 한계가 있다
- 매매 차익보다 훨씬 좋은 임대수익
• 돈이 없을수록 다가구주택을 사라
- 자본금이 부족한 사람에게 최고의 투자처
* 다중주택의 장점
1. 다가구주택, 도시형 생활주택, 아파트, 연립주택 등 많이 있는데 임대수익을 목적으로 했을 때 수익률이 가장 높은 것은 바로 다중주택이다. 주차방법이 완화되었고 면적 대비 수익률이 높기 때문이다.
2. 소액으로도 건물주가 가능하다
3. 매매차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있다
4. 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.
5. 은퇴 후 안정적인 현금흐름이 발생한다
• 나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가
내가 사는 집(주거비용)을 줄이고 투자할 집 (임대수익)을 늘리는 게 관건이다.
• 인구가 줄어들면 부동산이 하락한다?
- 인구는 줄어도 가구수는 증가한다
- 내가 투자할 부동산이 어느 지역에 속하는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 점이다. 인구가 꾸준히 증가하고 일자리도 늘어나 젊은 층이 많이 모이는 지역이 공실이 없어 관리하기가 쉽다.
※ 집값은 결국 땅값
• '부동산=아파트'라는 잘못된 공식
- 서울의 일부 아파트 가격이 올랐다면 해당 지가가 올라서 아파트 가격이 올랐다고 보면 된다
- 시간이 지날수록 전세보증금과 토지가격은 우상향하게 되어 있다.
• 내 돈 0원으로 건물주가 된 젊은 부부
- 돈이 없다고 다가구주택 투자를 주저하지 마라. 전세보증금만 잘 활용하면 자기 자본 대비 3배 이상의 레버리지 효과를 볼 수 있다.
• 월급 모아서 부자 된 사람 없다
- 노동과 직업, 즉 근로소득만으로 경제적 자유를 얻을 수 있는 시대는 이미 지났다.
- 돈 묶이는 집 vs 돈 들어오는 집
• 건물을 '도매가'로 살 수는 없을까?
- 건축업자가 소유하고 있는 땅에 건물을 지어주는 조건으로 매입하는 방법과 건축업자가 매매할 목적으로 짓고 있는 건물을 건축주 명의변경을 통해 매입하는 방법이다.
• 아파트 분양보다 좋은 '택지 분양'
- 택지를 분양받기 위해서는 수자원공사, LH주택공사 홈페이지를 유심히 봐야 한다.
- 택지 분양이 매력적인 이유
^ 최초 분양가의 20% 정도만 있으면 토지를 소유할 수 있다.
^ 토지의 80%가 대출이 가능하며, 토지 사용 시기까지(3~5년) 보유하는 동안 프리미엄이 붙는다.
^ 최초 분양가의 10%만 있어도 연체시켜 보유가 가능하다.
^ 분할 납부하는 회차가 들어올 때마다 대출이 적용되어 이자 부담이 덜하다.
• 아파트에 묶인 대한민국 노후 자금
- 현재의 결정이 3년 후를 바꾼다
• 갭투자가 '단타'라면 다가구는 '가치투자'
- 입지에 장기 투자하라
※ 같은 투자, 다른 수익률
• 부동산 수익률 이해하기
- 포인트 1: 가구수와 공실률
- 포인트 2: 투자금 최소화
• 첫째도 '대지지분' 둘째도 '대지지분'
- 대지지분은 곧 개발과 연결된다.
• 건물 보수, 월세 미납...리스크 관리
- 다가구주택에 투자하는 것은 단순히 건물만을 매입하는 것이 아니라 건물이 깔고 앉은 땅을 오롯이 소유하는 것이다. 인구가 줄어들수록 대도시로 집중하게 되어있다. 그래서 도심의 토지 가격은 물가상승률 이상으로 오르게 된다. 따라서 다가구주택 투자는 돈이 부족하다고 포기할 게 아니고 전세보증금을 활용해 기회로 삼아야 한다.
• 물가상승률을 이겨내야 진짜 승리자
• 건물 가치를 결정하는 리모델링
- 신축비용의 30%로 새집처럼
- 예전에는 땅을 사서 내가 직접 건물을 지으면 더 큰 이익을 얻을 수 있었다. 그러나 지금은 원자재 가격이 상승해 신축을 통한 수익률이 저조한 편이다. 이런 때에는 노후된 건물을 매입해서 리모델링하여 수익률을 높이는 것도 방법이다.
• 상가는 하이 리턴, 하이 리스크
• 임대사업자가 알아야 할 세금 지식
- 세금 문제는 세무사에게 위임, 보유세인 재산세도 생각처럼 많지는 않아 부담이 적다. 다만 보유하는 부동산이 늘어날수록 건강보험료가 올라가는 건 사실이다.
※ 돈 벌 타이밍은 준비된 사람에게만 보인다
• 건축 시장이 있는 곳에 투자 기회가 있다
- 주거지역 중에서 어디가 가장 건축이 활발하고 동시다발적으로 이루어질까? 바로 새로 생기는 신도시 및 택지지구다. 단독주택지구는 더욱 활발하게 거래가 이루어지며 프리미엄도 아파트 못지않게 붙게 된다.
• 당신이 건물주가 되지 못하는 이유
- 공실에 대한 두려움
: 단지수가 작은 나홀로아파트 매매가격 상승이 제한적이듯이 택지지구나 택지지구 인근이 아닌 원룸단지 인근은 취약하다.
- 대출금과 이자에 대한 두려움
- 건물 감가상각으로 인한 노후화에 대한 두려움
- 건물과 임차인 관리의 어려움
• 구도심 상가주택 vs 신도시 상가주택
- 구도심 상가주택: 임대수요 풍부
- 신도시 상가주택: 가치 상승폭이 크다
• 택지지구의 '가구수 제한'을 조심하라
• 돈 되는 부동산을 찾아내는 안목
- 소액 투자로 경험을 늘려라
• 진짜 부자는 아파트를 사지 않는다
- 아파트는 단순 갭투자로 임대수입은 없지만 다가구 주택은 매달 순수익이 생긴다
• 부동산 투자의 성적표는 '수익률'
- 대출금액과 대출금리, 총 전세보증금은 수익률과 밀접한 관계가 있다.
※ 해본 사람만 아는 실전 전략
• 다가구주택의 가격 결정 요소
- LH 택지 분양은 로또
: 수도권 내 단독주택용지에 청약이 당첨되면 프리미엄은 기본 3,000~5,000만 원부터 시작한다
- 지하철과의 거리, 편의시설의 접근성, 자녀 학교 등하교의 거리, 엘리베이터 설치 여부, 토지모양
(직사각형보다 정사각형)
• 딱 6개월만 투자해서 건물주가 되어보자
- 최고의 노후 계획은 '건물 월세'
• 돈 버는 상가주택의 네 가지 공통점
1. 상업지구나 아파트와 마주 보고 있는 상가주택을 선택하라
2. 2개의 도로가 교차하는 코너의 상가주택을 선택하라
3. 완충녹지가 건물을 가리지 않는지 판단하라
4. 앞뒤 경사가 있는 상가주택부지를 선택하라
• 상가주택용 부지를 고르기 위한 조건
- 서울에서 단독주택부지 찾기는 하늘의 별따기다
- 신도시에 상가주택을 지으려면
1. 상업용지와 마주하는 앞 라인의 상가주택이 좋다
2. 세대수가 많은 아파트 정문 쪽과 초등학교 앞 라인은 항상 학원 통학 차량으로 유동인구가 많기 때문에 상가에 공실이 없다.
3. 택지지구 내 일조건 방향을 체크하자
4. 주차장용지와 마주하는 위치가 좋다
5. 너무 작거나 큰 부지는 지양한다
6. 상가주택 토지 매입 및 건축을 진행하려고 할 때 수익률 분석 및 자금계획에 차질이 없도록 현금을 확보해야 한다.
• 원룸과 고시원 중 무엇이 유리할까?
- 고시원
: 제2종 근린생활시설에서 가능, 외부에 공용 주방 설치 가능, 사용면적 150평 이내 가능
- 상가주택은 1층 상가의 임차인 입점에 있어 위치를 가장 중요시해야 한다. 2~4층 주택은 공실의 우려는 없지만, 상가는 경기에 가장 영향을 받기 때문이다. 또한 1층 상가를 고시원으로 허가가 가능한지도 짚어봐야 한다.
• 1층은 카페, 2층은 사무실, 3층은 원룸, 4층은 거주
- 노년에 준비하면 너무 늦다
• 수익률 극대화하는 '역발상 투자기법'
- 다중주택
: 바닥면적 합계 100평이하
주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하
독립된 주거 형태 아닐 것(욕실 가능, 취사 시설 불가)
- 다중주택의 장점
1. 투자수익률이 높다
주차법에 의한 규정이 완화되어 원룸 15개 정도를 구성해도 주차는 1~3대도 가능하다
2. 다른 주택에 비해 투자금액이 적게 들어간다
3. 임대수익과 매매차익을 동시에 만족할 수 있다
4. 단독주택으로 1가구 1주택자에게는 양도세 혜택이 있다.
• 구축보다 신축이 대출에 유리하다
- 모든 재화가 그렇지만 완성품이 아닌 반제품으로 구매하게 되면 중간 도소매가 빠지기 때문에 그만큼 마진이 높기 마련이다.
※ 내 인생을 바꿀 유일한 승부수
• 주거는 남향, 상가는 북향
- 점포겸용주택은 대로변의 북향이 유리하고, 전용 주거시설만 가능한 3층 다가구주택은 시끄러운 대로변보다는 조용한 안쪽의 남향 필지가 유리하다는 것을 명심하자.
• 예비 건물주가 되기 위한 절차
- LH주택공사에서 진행하는 택지지구 내 단독주택용지를 분양 또는 매매하는 것이 훨씬 쉽고 저렴하게 구입할 수 있는 방법이다.
• 상황별•금액별 투자기법 총 정리
- 자신의 투자금액에 맞게 건물을 매입해서 느긋한 마음으로 건물 한 채를 보유하면, 임대수익과 자산 가치를 동시에 누릴 수 있다.
• 택지에 투자하기 전 꼭 알아야 하는 것
1. 다가구주택과 다세대주택을 구분할 수 있어야 한다
2. 건폐율과 용적률, 대지지분에 대해 정의를 내릴 수 있어야 한다
3. 건축물대장을 볼 줄 알아야 한다
4. 이주자택지와 협의자택지를 구분할 수 있어야 한다.
5. 수익률을 계산할 수 있어야 한다
6. 택지지구 토지 분양시 납부 방법(회차)에 대해 알고 있어야 한다.
7. 위반건축물을 구분할 줄 알아야 한다.
- 위반건축물은 주로 베란다 증축을 위한 패널 제작과 새시 설치로 일조건이나 도로사선을 침범하는 경우가 해당한다. 또한 법정 허용 가구수를 초과하는 경우와 제2종 근린생활시설을 주택으로 개조하는 경우도 있다. 이 모든 것이 수익률과 직결되기 때문에 준공 후 끊임없이 논란이 발생한다.
• 죽어라 일해서 월 200••• 월급노예 탈출하기
- 부동산은 지역성과 개별성이 강하기 때문에 해당 다가구주택이 인플레이션과 금리 이상으로 꾸준히 오를 지역이어야 한다. 그래서 수도권을 제외한 지방은 위험하다고 보는 것이다.
• 대출금액보다 수익률과 공실률을 두려워하라
- 오피스텔, 상가 등의 집합 건물은 대지지분이 적기 때문에 대출을 이용해 투자한다고 하더라도 좋은 투자라고 볼 수 없다.
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